Apartman ve site yaşamı, toplu olarak bir arada yaşamanın getirdiği birtakım kuralları ve ne yazık ki bazı kronikleşen problemleri de beraberinde getirir. Kat maliklerinin en sık karşılaştığı, komşuluk ilişkilerini zedeleyen ve yaşam kalitesini düşüren sorunların başında üst kattan sızan su (tavan akması) ve bir türlü bitmek bilmeyen gürültü problemleri gelir. Bu tür mağduriyetlerle karşılaşan kişilerin kafasını karıştıran en büyük soru ise şudur: Maddi zararın tazmini veya gürültünün engellenmesi için kapısı çalınacak asıl muhatap kimdir? Apartman yönetimi mi, mülk sahibi mi, yoksa dairede fiilen ikamet eden kiracı mı? Bu makalede, kat mülkiyeti hukuku ve komşuluk hukuku çerçevesinde sorumluluğun kime ait olduğunu net çizgilerle ortaya koyacağız.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 18. maddesi uyarınca, kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemek, dürüstlük kurallarına uymak ve karşılıklı haklara saygı göstermekle yükümlüdür. Bir hukuk talebesi olarak komşuluk hukukunun yasal dayanaklarını incelediğimde, bu sorumluluğun hem tapuda malik görünen ev sahibini hem de o taşınmazı fiilen kullanan kiracıyı kapsadığını net bir şekilde görebiliyorum. Ortaya çıkan problemin kaynağı, hukuki sorumlunun kim olduğunu doğrudan belirleyen en temel unsurdur. Dolayısıyla "her halükarda ev sahibi sorumludur" ya da "yönetim bu işi çözmelidir" gibi ezber yaklaşımlar hukuken doğru değildir.
Üst Kattan Sızan Su Problemi: Fatura Kime Kesilir?
Tavandan su sızması durumunda sorumluluğun belirlenmesi için öncelikle su sızıntısının kaynağının neresi olduğunun (tesisatçı veya mahkeme kanalıyla delil tespiti yaptırılarak) belirlenmesi gerekir: Ortak Alan / Ana Tesisat Kaynaklı Sızıntılar: Eğer su sızıntısı binanın ana pis su borusu, çatı veya katlar arası ortak taşıyıcı borulardan kaynaklanıyorsa sorumluluk Apartman Yönetimine ve tüm kat maliklerine aittir. Zarar, ortak giderlerden karşılanır. Bağımsız Bölüm içi (Daire İçi) Tesisat Kaynaklı Sızıntılar: Sızıntı üst katın banyo zemininden, dikey boruya bağlanan ara borulardan veya açık unutulan bir musluktan kaynaklanıyorsa muhatap üst kattır. Bu durumda, tesisatın eskimesi gibi yapısal kusurlardan Ev Sahibi; kullanım hatasından (musluğun açık unutulması, çamaşır makinesi hortumu patlaması vb.) kaynaklanan durumlarda ise Kiracı ve Ev Sahibi müteselsilen (birlikte) sorumludur. Komşunuz kiracı olsa bile ev sahibine karşı dava açma hakkınız saklıdır.
"Apartman hayatında akan bir tavan sadece fiziksel bir zarar değil, kaynağına göre yönetimi, ev sahibini veya kiracıyı içine alan çoklu bir hukuki sorumluluk zinciridir."
Bitmeyen Gürültü Sorunu: Kimi Şikayet Edeceğiz?
Gürültü problemi, su sızıntısı gibi maddi bir zarar doğurmasa da kişilerin huzur ve sükununu bozduğu için Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında doğrudan engellenebilecek bir eylemdir. Gürültüyü bizzat çıkaran kişi fiili işleyen olduğundan, birincil muhatap dairede oturan Kiracı veya Ev Sahibi (fiilen kim yaşıyorsa o) kişidir. Bu durumda apartman yönetiminin gürültü yapanı doğrudan cezalandırma veya evden tahliye etme yetkisi kural olarak yoktur; ancak yönetim planında bu yönde bir yaptırım varsa idari para cezası uygulayabilir. Sürekli hale gelen gürültülerde, gürültü yapan kiracı ise ev sahibine de durum bildirilmelidir. Çünkü ev sahibi, kiracısının çevreye rahatsızlık vermesini önlemekle yükümlüdür; aksi takdirde KMK m. 25 uyarınca o dairenin kat malikliğinin iptaline kadar gidebilecek ağır hukuki süreçler tetiklenebilir. Çözümsüzlük halinde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak "gürültünün önlenmesi ve müdahalenin men'i" talep edilmelidir.
