Türkiye’de son yıllarda gayrimenkul piyasasında yaşanan hareketlilik, ev sahibi ve kiracı arasındaki ilişkileri hukuki boyutta en çok zorlayan alanlardan biri haline gelmiştir. Bu ilişkide en büyük uyuşmazlık konusu ise şüphesiz kira artış oranlarıdır. Geçmiş dönemlerde uygulanan geçici sabit oran sınırlandırmalarının sona ermesiyle birlikte, kira artışlarının hangi yasal zeminde ve hangi üst sınıra göre yapılacağı sorusu yeniden gündemin ilk sırasına yerleşmiştir. Türk Borçlar Kanunu, hem kiracının ekonomik mağduriyetini önlemek hem de ev sahibinin mülkiyet hakkını korumak adına çok net ve bağlayıcı sınırlar çizmiştir. Bu makalede, güncel mevzuat doğrultusunda bir ev sahibinin kirayı en fazla ne kadar artırabileceğini ve tarafların yasal haklarını inceleyeceğiz.
Kira sözleşmelerinde yapılacak artış oranı rastgele veya tamamen piyasa koşullarına göre belirlenemez. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani, geçmişte uygulanan geçici %25'lik sabit zam sınırı uygulamasının yürürlükten kalkmasıyla birlikte, yasal kira artış tavanı yeniden "12 aylık TÜFE ortalaması" olmuştur. Ev sahibi ile kiracı sözleşmede bu orandan daha yüksek bir artış kararlaştırmış olsalar dahi, yasal sınır TÜFE ortalaması olduğu için bu sınırın üzerindeki artışlar hukuken geçersiz sayılır.
5 Yıllık Süreç ve Kira Tespit Davaları
Kanunun belirlediği TÜFE üst sınırı kuralı, kira ilişkisinin ilk 5 yılı için mutlak bir koruma sağlar. Ancak kira sözleşmesinin kurulmasının üzerinden 5 yıl geçtikten sonra durum hukuken farklı bir boyut kazanır. TBK m. 344/3 uyarınca, 5 yıldan uzun süren veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak bedel; TÜFE oranına bakılmaksızın hakim tarafından belirlenebilir. Ev sahibi, kiranın emsal değerlerin çok altında kaldığını ileri sürerek "Kira Tespit Davası" açma hakkına sahip olur. Bu davada hakim; emsal kira bedellerini, kiralananın durumunu ve hakkaniyet kurallarını göz önünde bulundurarak yeni bir kira bedeli tayin eder. Dolayısıyla 5 yıl dolmadığı sürece ev sahibinin "bölge ortalaması yükseldi" diyerek TÜFE üzerinde zam talep etme hakkı kesinlikle yoktur.
"Kira hukuku, mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasında hassas bir terazidir. Kanunun çizdiği TÜFE sınırı bu terazinin dengesi olup, 5 yıl boyunca hiçbir bölgesel fiyat artışı bu yasal tavanı delmeye gerekçe gösterilemez."
Erken Tahliye Tehditleri ve Kiracının Korunma Hakları
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir diğer hukuka aykırılık ise, yasal sınırı kabul etmeyen ev sahiplerinin kiracıyı "evi satarım" veya "kendim taşınacağım" gibi gerekçelerle tahliye etmekle tehdit etmesidir. Türk hukuku kiracıyı koruma felsefesi üzerine inşa edilmiştir. Bir ev sahibinin sadece yasal zam oranını az bulduğu için kiracıyı evden çıkarma yetkisi bulunmamaktadır. Gereksinim (ihtiyaç) sebebiyle tahliye talep edilebilmesi için bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun mahkeme huzurunda ispatlanması gerekir. Üstelik yasal zammını banka kanalıyla eksiksiz ödeyen bir kiracı, sözleşmeye aykırı başka bir kusuru yoksa, sırf ev sahibinin fahiş artış talebini reddettiği için temerrüde düşürülemez ve tahliye edilemez. Hak ihlaline uğrayan tarafların yasal süreleri kaçırmadan hukuki destek almaları önem arz etmektedir.
